Порядок согласования перепланировки

Самостоятельное согласование перепланировки: проще, чем кажется

Страх перепланировки – это чаще всего страх перед ее согласованием. В результате люди вынуждены ютиться в неудобных квартирах с узкими коридорами, даже если мечтают о студии с минимальным количеством перегородок. О том, какая планировка требует согласования, какая не требует и что строго запрещено, рассказывает генеральный директор онлайн-сервиса заказа ремонта PriceRemont.ru Андрей Лямин-Бородин.

Когда встает вопрос о перепланировке, люди, как правило, впадают в одну из двух крайностей. К первой группе относятся те, кто не знает своих прав и потому связывает процесс лишь с обременительной бюрократической волокитой. Они не хотят переплачивать посредникам, которые занялись бы согласованием перепланировки, и, в конечном счете, вовсе отказываются от нее. Ко второй группе относятся те, кто не осознает своих обязанностей или пренебрегает ими, — такие люди делают в квартирах запрещенные и опасные изменения. Важно помнить, что незаконная перепланировка является административным правонарушением, и штраф – это лишь малая часть тех санкций, которые могут быть применены к нарушителю.

Последовательность действий

Итак, как достичь желаемого и не впасть в одну из крайностей? Тем, кто задумался о перепланировке, стоит в первую очередь соотнести свои желания с законодательной базой. Не расстраивайтесь раньше времени: даже с учетом существующих ограничений простор для творчества остается достаточно широким, и адаптировать под нормы закона можно практически любую идею. Для начала вам потребуются два документа: технический паспорт квартиры и памятка Государственной жилищной инспекции. Первый следует заказать в районном БТИ (он потребуется, чтобы подать заявление на перепланировку, если необходимо согласование). Второй легко найти в интернете. Внимательно изучите памятку: она наглядно демонстрирует перечень работ, для которых не требуется специального предварительного разрешения, а также дает представление о том, какие идеи придется реализовывать с помощью проектной организации, и о том, что запрещено.

После изучения теории стоит все же обратиться за очной или телефонной консультацией в районную жилищную инспекцию, потому что каждый случай индивидуален и проект может иметь свои нюансы (особенно это касается несерийных домов). В ряде случаев для согласования перепланировки дополнительно потребуется техническое заключение о состоянии конструкций дома или безопасности ранее совершенной перепланировки. Это актуально, когда, например, в доме есть деревянные перекрытия или если здание является объектом культурного наследия. Это недешевый документ, но приведенные в нем расчеты уберегут вас и остальных жильцов дома от роковых ошибок.

Рассмотрим три наиболее распространенных варианта перепланировки.

Перепланировка №1: стены и манипуляции с ними

Разрешено и не требует предварительного согласования:

  • устройство и заделка проемов в ненесущих стенах;
  • полная или частичная разборка ненесущих стен;
  • устройство новых стен без увеличения нагрузки на перекрытия.

Требует проекта и его согласования:

  • любые виды работ, затрагивающие несущие стены (при устройстве проемов потребуется их усиление металлоконструкциями). При этом некоторые вмешательства в несущие стены могут быть признаны опасными и не будут согласованы вовсе.

Запрещено:

  • снос несущей стены.

Исключения составляют варианты перепланировки газифицированных квартир, которые составляют достаточно большую долю жилого фонда в России. По данным ОАО «Мосгаз», на сегодняшний день в Москве таких квартир свыше 1,82 млн. Для сравнения: общее количество квартир в Москве — более 4 млн. Даже если стена между газифицированной кухней и жилой комнатой не является несущей, ее разборка запрещена. Однако обойти этот запрет можно, разобрав часть стены и установив дверь (при этом размер дверного проема жестко не регламентируется, а тип конструкции может быть любым, в том числе раздвижным вдоль или внутрь стены или складным в пределах проема).

Перепланировка №2: ванная и санузел

Разрешено и не требует предварительного согласования:

  • объединение ванной и санузла без увеличения площади.

Требует проекта и его согласования:

  • объединение ванной и санузла с увеличением площади (проект должен предусматривать гидроизоляцию на добавленной площади);
  • перенос ванной и санузла.

Запрещено:

  • увеличение ванной и санузла за счет кухни или жилых помещений (увеличивать площадь ванной и санузла можно исключительно за счет нежилых помещений вроде коридора или кладовой).

Перепланировка №3: балкон

Разрешено и не требует предварительного согласования:

  • остекление балконов и лоджий.

Запрещено:

  • перенос радиаторов центрального отопления на балкон или лоджию;
  • разборка подоконного блока, так как он является несущей конструкцией.

Если при ремонте не нарушаются установленные нормы, согласовать перепланировку, вопреки распространенному мнению, не очень сложно, и вполне возможно сделать это самостоятельно, без посредников. На сегодняшний день процедура максимально упрощена и автоматизирована: подать заявление можно в ближайшем МФЦ или вообще не выходя из дома – в электронном виде через портал госуслуг. Удачи вам!

Как согласовать перепланировку в квартире

Перепланировка — это попытка сделать свою квартиру более удобной и уютной. Но закон не разрешает делать всё, что хочется — есть правила и требования, которые надо соблюдать. Если рискнуть и сделать перепланировку до согласования с госорганами, в лучшем случае можно попасть на штраф, в худшем — лишиться квартиры. Разобрались, как правильно узаконить перепланировку.

Сразу определим: дизайн-проект квартиры — это не проект перепланировки. Дизайн-проект юридически бесполезен, его не примут во внимание ни БТИ, ни архитектурное бюро, ни суд. Основание для перепланировки — только официальный проект. Его имеют право делать:

  • компании с соответствующим допуском СРО — если при перепланировке не затрагивают несущие конструкции дома. Проверить, есть ли у компании допуск, можно в едином реестре членов СРО;
  • проектный институт — автор дома, если при перепланировке затрагивают несущие конструкции.

Правильное решение — сначала сделать проект, а потом ремонт. Но часто происходит наоборот: люди делают перепланировку, а потом пытаются её узаконить. И не всегда успешно, потому что не учли многих нюансов.

Что надо знать о перепланировке

Что это вообще такое. Перепланировка — это изменения внутри помещения. Например, перенос или удаление стен, новый проём или совмещение двух комнат в одну. При перепланировке не трогают инженерные системы и коммуникации, не изменяют площадь квартиры — канализация, отопление, газовые трубы должны оставаться на месте. Если же нужно, например, перенести кухню в нишу в коридоре и провести туда воду — это переустройство , а если надо соединить лоджию с залом — реконструкция. На разные преобразования — свои документы и требования. Все изменения должны быть зафиксированы в техпаспорте квартиры.

В каких домах можно делать перепланировку. Перепланировку можно делать почти везде, кроме домов, построенных до 70-х годов прошлого века, и памятников архитектуры. Если дом попадает под эти статусы, то любые изменения повлекут за собой большие неприятности, поэтому сначала надо получить разрешение, а потом уже вкладываться в ремонт. Узнать статус дома можно на сайте Госреестра или в онлайн-сервисе Дом.минжкх .

Если дом относится к памятнику архитектуры или объекту исторического наследия, то делают не Проект перепланировки, а Проект приспособления для современного использования. Сначала надо получить заключение о том, что в этом доме допускается делать перепланировку, а потом заниматься остальными документами. Заключение выдаёт отдел по охране памятников архитектуры, истории и культуры в администрации города. В Москве это Мосгорнаследие, в Санкт-Петербурге — КГИОП.

Какие есть требования к метражу помещений. Есть установленный метраж помещений в квартире, при перепланировке надо его учитывать. Если после ремонта получившиеся комнаты или кухня будут меньше хоть на 5 см 2 , проект не согласуют.

Проектная организация знает все нормы, поэтому специалисты подготовят проект, который точно согласуют. А вот если вы делаете перепланировку сами, то лучше изучите закон . Если квартира в Москве, то можно руководствоваться этими правилами .

Можно ли сделать квартиру-студию. Можно, но есть нюансы. В панельном или блочном доме согласовать такую перепланировку сложно — внутренние стены чаще всего несущие. В этом случае проектная организация должна будет определить, возможно ли сделать проём, и рассчитать усиление. При этом после перепланировки должна остаться изолированная жилая комната с окном, площадью не менее 14 м 2 , санузел обязательно отделён от жилой зоны дверью или раздвижной перегородкой. Это касается и кухни, если дом газифицирован.

Нужно ли согласие соседей на перепланировку . Если перепланировка затрагивает домовое имущество или изменения могут ухудшить условия жизни других людей, то да. Например, вы живёте на последнем этаже и хотите увеличить площадь за счёт мансарды, то есть вы забираете часть общего имущества себе. На такую переделку нужно согласие всех собственников вашего дома. При этом они должны присутствовать на общем собрании жильцов лично или дать нотариально заверенное согласие, если присутствовать не могут. Или вы хотите пристроить тамбур за счёт лестничной клетки, тогда надо получить согласие у ⅔ собственников , иначе проект не согласуют. Если вы планируете увеличить мокрые зоны, то нужно будет согласие только соседей снизу, так как такая перепланировка влияет непосредственно на них.

Что можно делать . Всё, что безопасно и не причинит неудобств соседям: новые перегородки, проёмы в стенах, замена пола, расширение санузла или кухни за счёт коридора, остекление балкона (кроме домов с индивидуальным дизайном), объединение комнат. Проще руководствоваться тем, что нельзя.

Что нельзя категорически. Закон в этом случае строг. Если вы сделали что-либо из списка ниже, то вам выпишут штраф и обяжут вернуть всё в исходное состояние. За свой счёт, разумеется.

  • сносить несущие конструкции;
  • делать проёмы в несущих конструкциях без усиления. Какое должно быть усиление — рассчитывает специалист проектной организации;
  • демонтировать межэтажные перекрытия;
  • переносить или устанавливать новые батареи на балконе или лоджии;
  • увеличивать балкон за счёт комнаты;
  • делать тёплые полы, подключённые к общему отоплению или воде;
  • скрывать в стенах стояки газо-, водо-, теплоснабжения и канализации;
  • прятать электропроводку в панельных швах;
  • объединять санузел с жилой комнатой;
  • переносить санузел в помещения, которые находятся над/под кухней или комнатами соседей снизу или сверху;
  • увеличивать кухню за счёт жилых помещений;
  • объединять кухню и жилую комнату в однокомнатной газифицированной квартире;
  • сносить вентиляционные короба или уменьшать их диаметр.

Все запреты основаны на правилах безопасности и санитарных нормах, игнорировать их не выйдет.

Краткая памятка о том, что можно, а что нельзя при перепланировке

Кто может получить разрешение на перепланировку. Только собственник квартиры или человек, который действует по доверенности от собственника.

Как показывает практика, оформление произведённой в квартире перепланировки люди откладывают, пока не придут сотрудники Жилищной инспекции, или до момента оформления сделки по её продаже. Покупатели всегда хотят быть уверены, что проблем с будущей покупкой не будет, и перед сделкой просят предоставить справку из БТИ или технический паспорт, чтобы убедиться, что незаконной перепланировки нет (красных линий на техпаспорте). Если сделку совершают за счёт кредитных средств (ипотека), документы БТИ запрашивает и банк.

Незаконная перепланировка может сорвать сделку по продаже квартиры, Жилищная инспекция наложит штраф и выставит предписание о приведении планировки в первоначальное состояние. Вернуть всё к исходному виду надо будет за свой счёт и в сроки, которые установит инспекция.

Чтобы согласовать будущую планировку, надо заказать проект перепланировки в соответствующей проектной организации. Затем с этим проектом и документами о собственности на квартиру необходимо обратиться в Жилищную инспекцию или в отдел архитектуры при Администрации за получением «Решения о согласовании будущей перепланировки». После выполнения всех работ по перепланировке нужно повторно обратиться в соответствующий орган за получением «Акта о завершённой перепланировке» квартиры.

Читайте также:  Полезные вещи для дома с Алиэкспресс: топ-10 бытовых помощников

Если перепланировка произведена без согласования, необходимо заказать «Техническое заключение о допустимости и безопасности произведённых работ по перепланировке» и обратиться с указанным заключением в уполномоченный орган за получением «Акта о завершённой перепланировке» квартиры.

Но не каждую перепланировку можно согласовать в том виде, в котором она произведена. И как выход из ситуации, придётся частично приводить планировку в соответствие с требованиями законодательства.

Как согласовать перепланировку в обычном доме

Согласование перепланировки — долгий этап, документы будут готовы в течение нескольких месяцев, когда точно — сказать сложно. Что надо сделать:

Разработать дизайн-проект . Или хотя бы придумать, как вы хотите перестроить своё жильё, и набросать эскиз.

Дизайн-проект нужен, если вы не знаете точно, что изменить в квартире, и вам сложно оценить, сколько будет стоить ремонт. Специалисты подготовят визуализированную модель перепланировки, подберут материалы и мебель, составят подробный план и техзадание для строителей. Плюс дизайн-проекта — вы видите, как будет выглядеть квартира после перепланировки, и можете точно рассчитать, сколько денег вам нужно для ремонта. Минус — это дорого. Цена может доходить до 5000 ₽ за кв. м. Если без документации, то дешевле.

Можно обойтись без дизайн-проекта и сэкономить деньги. Решите, что вы хотите изменить, и нарисуйте примерный план на бумаге. Специалисту проектного бюро этого будет достаточно.

Заплатить госпошлину . В пакет документов для перепланировки надо будет приложить квитанцию об оплате госпошлины. Фиксированной суммы госпошлины нет, её устанавливают местные власти. Узнать можно на сайте администрации города или в БТИ.

Заказать техдокументацию на квартиру . Техпаспорт и поэтажный план квартиры будут нужны для проекта перепланировки. Можно взять копию или получить план в электронном виде, разницы нет. Заявление пишут по утверждённому образцу, его выдадут в МФЦ или БТИ. Можно заполнить его онлайн, через Госуслуги, но в этом случае нужна электронная подпись. Если вы в Москве, то заказать техпаспорт можно на сайте Мэра Москвы .

Стоимость паспорта зависит от региона. Например, сейчас в Москве это 2400 ₽.

Как согласовать перепланировку

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации переустройством и (или) перепланировкой считается любая работа, результат которой отражается на техническом плане помещения.

Процедура согласования перепланировки зависит от того, как именно вы собираетесь менять помещение. Существует перечень конкретных работ, согласовать которые нужно до того, как вы их проведете.

2. Какие работы нужно предварительно согласовать?

Есть три вида работ, требующих предварительного согласования: по переустройству, по перепланировке и работы, затрагивающие общее имущество дома.

Работы по переустройству

  1. Установка в нежилых помещениях дополнительного оборудования (инженерного, технологического, санитарно-технического) или перенос существующего с прокладкой дополнительных подводящих сетей.
  2. Работы по переустройству помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия/выявленным объектом культурного наследия.

Работы по перепланировке

  1. Устройство (перенос, изменение границ) совмещенного санузла, уборных и ванных комнат.
  2. Устройство несущих стен.
  3. Устройство проемов в перекрытиях
  4. Устройство проемов в несущих стенах.
  5. Устройство проемов в несущих (ненесущих) межквартирных стенах (с усилением в несущих стенах) для изменения границ помещений.
  6. Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
  7. Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.
  8. Устройство или разборка лестниц, подиумов, ступеней, пандусов.
  9. Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (из материалов, создающих нагрузку более 150 кг/кв. м).
  10. Устройство или разборка перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
  11. Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.
  12. Устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается.
  13. Работы по перепланировке помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия/выявленным объектом культурного наследия.

Работы, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома:

  1. Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) – без ослабления несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома.
  2. Создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, не предусматривающее увеличение высоты здания, создания помещения, оснащения отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, без надстройки стен, в том числе наружных.
  3. Создание входов, входных групп (лестниц, крылец и других площадок) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов – общей площадью не более 10 кв. м (без учета площади пандуса для маломобильных групп населения), без устройства фундамента.
  4. Создание навесов в пределах габаритов существующих элементов здания многоквартирного дома (дебаркадеры, стилобаты).
  5. Устройство балконов, лоджий на первых этажах без устройства фундаментов и помещений, в том числе подземных, под лоджиями, балконами и организации отопления.
  6. Устройство каминов и (или) дымоходов.
  7. Устройство на фасаде многоквартирного дома вентиляционных коробов.
  8. Иные работы по переустройству и (или) перепланировке, связанные с использованием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
  9. Иные работы по переустройству и (или) перепланировке, затрагивающие архитектурный облик многоквартирного дома.

3. С чего начинать перепланировку?

Итак, если планируемые вами работы есть в одном из списков, приведенных выше, стандартная процедура перепланировки будет состоять из четырех этапов.

Шаг 1. Определиться с проектом перепланировки.

Шаг 2. Получить разрешение Мосжилинспекции на проведение перепланировки.

Шаг 3. Провести сами работы, соблюдая все необходимые условия (требования к ведению журнала работ, оформлению актов на скрытые работы и др.)

Шаг 4. Оформить акт о завершенных работах.

Если того, что вы планируете делать в рамках перепланировки, нет в списках выше, получать согласование не нужно — достаточно оформить акт о завершенных работах, когда вы их закончите.

4. Где взять проект перепланировки и что в нем должно быть?

Перепланировка, требующая предварительного согласования с Мосжилинспекцией, должна проводиться на основании проекта. Он может быть составлен для вас проектной организацией, являющейся членом саморегулируемой организации (СРО).

При подаче заявления необходимо иметь проектную документацию в электронном виде, подписанную электронной подписью проектной организации.

 Кроме того, существует каталог типовых проектов, одобренных Мосжилинспекцией.

Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в текстовом и графическом выражении должен содержать:

  • планировочные, архитектурные, конструктивные, технологические решения;
  • решения по устройству инженерного оборудования и заключение о функционировании внутренних инженерных сетей;
  • решения по охране окружающей среды, противопожарным мероприятиям;
  • решения по организации производства работ, обеспечению доступности маломобильным группам населения (для нежилых помещений).

Конкретные требования, выдвигаемые к проектной документации, закреплены в приложении №3 постановления Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП.

При планировании работ ознакомьтесь также с перечнем того, что не допускается при перепланировке.

5. Какие документы нужны, чтобы получить решение о согласовании?

Запрос на согласование перепланировки может подать собственник помещения или лицо, занимающее его по договору социального найма. Интересы заявителя может представлять его законный представитель или представитель по доверенности от нотариуса.

Для подачи запроса понадобятся:

  • запрос о согласовании переустройства и (или) перепланировки;
  • документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, если заявление будет подавать представитель (нотариально удостоверенная доверенность);
  • правоустанавливающие документы на помещение, в котором будет проводиться перепланировка, если право на него не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
  • учетно-техническая документация на помещение: жилое или нежилое — нужна, если сведений нет в базовом регистре, если эти сведения есть в базовом регистре, вы можете представить документы по собственной инициативе;
  • письменное согласие всех членов семьи нанимателя (если помещение в соцнайме) или собственника (если помещение в собственности); исключение — нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы;
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки помещения; если перепланировка проводится по типовому проекту — в заявлении указывается номер проекта;
  • дополнительные документы , если производство работ связано с передачей в пользование части общего имущества.

6. Куда подать документы на получение решения о согласовании?

Запрос на получение решения о согласовании вместе с подготовленным пакетом документов вы можете подать онлайн на mos.ru.

При подаче заявки в электронной форме все документы прикрепляются в виде скан-копий.

Обратите внимание: если вы использовали не типовой проект перепланировки, а подготовленный проектной организацией, — сам проект, техническое заключение (и иные документы в их составе), оформленные проектной организацией, должны быть подписаны электронной подписью лица, имеющего право действовать от имени юридического лица.

После того как ваш запрос будет зарегистрирован в Мосжилинспекции, начнется процесс проверки информации и межведомственного взаимодействия .

Кроме того, если в заявлении вы указали, что перепланировка будет проводиться по типовому проекту, до принятия решения о согласовании понадобится обследование помещения на предмет возможности (или невозможности) производства планируемых работ.

Для проведения этого обследования проектная организация согласует с вами дату и время. По результатам обследования будет оформлено заключение, которое передается в Мосжилинспекцию для рассмотрения и принятия решения.

Решение о согласовании будет готово через 20 рабочих дней, кроме некоторых случаев .

Если решение о согласовании положительное, вместе с ним вы получите журнал производства работ — производственный документ, отражающий технологическую последовательность, сроки, качество выполнения и условия производства работ по переустройству и перепланировке.

Срок действия решения о согласовании — 1 год со дня подписания. Срок действия такого решения может быть продлен на 6 месяцев, но только один раз.

7. Что нужно учитывать при проведении работ?

Приступая к перепланировке, учтите, что работы, включенные в списки выше, должны проводиться организацией, являющейся членом саморегулируемой организации; работы, затрагивающие газовое оборудование, должны выполняться специализированной организацией, ведущей деятельность по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования.

Чтобы выполненная перепланировка была принята, нужно соблюсти ряд требований:

  1. Отразить в журнале ход производства работ.
  2. Провести работы в соответствии с правилами и нормами производства и приемки работ.
  3. Оформить акты на скрытые работы в той последовательности и в те сроки, которые установлены в журнале.
  4. Закончить работы по перепланировке до окончания срока действия решения о согласовании и своевременно обратиться за оформлением акта о завершенном переустройстве или перепланировке.

8. Как продлить срок действия разрешения на перепланировку?

Срок действия решения о согласовании перепланировки — 1 год с даты его подписания. За это время нужно успеть не только провести все работы, но и подать заявление на оформление акта о завершенных работах.

Если необходимо, вы можете продлить срок действия решения. Сделать это можно один раз и не более чем на 6 месяцев.

Дополнительные документы предоставлять не нужно. Достаточно подать заявление в период срока действия решения о согласовании онлайн.

9. Как получить акт о завершенных работах?

После завершения работ нужно обратиться за оформлением приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения. Заявление об оформлении акта должно быть подано до того, как истечет срок действия решения о согласовании перепланировки.

Запрос на оформление акта о завершенном переустройстве и перепланировке может подать собственник помещения или лицо, занимающее его по договору социального найма. Интересы заявителя может представлять его законный представитель или представитель по доверенности (для физических лиц необходима нотариальная доверенность).

Читайте также:  Мытье потолков: как помыть реечное потолочное покрытие, уход за подвесными конструкциями, чем отмыть копоть с

Для подачи запроса понадобятся:

  • запрос об оформлении приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения (заполняется онлайн);
  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • документ, удостоверяющий личность представителя заявителя, если заявление будет подавать представитель;
  • документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, если заявление будет подавать представитель (нотариально удостоверенная доверенность);
  • если в рамках перепланировки проводились работы, требующие предварительного согласования:
  • журнал производства работ, оформленный в соответствии со всеми требованиями к ведению журнала производства работ, оформлению актов на скрытые работы и осуществлению авторского надзора (если выполненные работы затрагивают несущие конструкции дома);
  • акты освидетельствования скрытых работ, подписанные проектной организацией, подготовившей проект перепланировки;
  • если во время перепланировки не было работ, требующих предварительного согласования, понадобятся:
  • правоустанавливающие документы на помещение, в котором будет проводиться перепланировка, если право на него не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
  • учетно-техническая документация на помещение: жилое или нежилое — нужна, если сведений нет в базовом регистре; если эти сведения есть в базовом регистре, вы можете представить документы по собственной инициативе;
  • поэтажный план и экспликация к поэтажному плану после произведенного переустройства и (или) перепланировки;
  • письменное согласие всех членов семьи нанимателя (если помещение в соцнайме) или собственника (если помещение в собственности); исключение — нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы.

С подготовленным пакетом документов заявку на оформление акта вы можете подать онлайн на mos.ru. Все документы прикрепляются в виде скан-копий.

После того как ваш запрос будет зарегистрирован в Мосжилинспекции, начнется процесс проверки информации и межведомственного взаимодействия. Если окажется, что какие-то сведения не могут быть получены с помощью межведомственного взаимодействия, вас попросят представить их самостоятельно.

Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

В собственной квартире можно делать что угодно, лишь бы это не вредило остальным жильцам. Именно их интересы защищают нормы, которые касаются перепланировок. Чтобы не спровоцировать появление трещин во всем доме и не получить повестку в суд от разгневанных соседей или управляющей компании, следуйте этому пошаговому плану перепланировки.

Проверить, возможна ли перепланировка

Прежде чем приступать к согласованию, проверьте, возможна ли перепланировка вообще. Например, полностью сносить несущую стену точно нельзя, как и размещать санузел там, где под квартирой жилая зона. А вот сносить стену между туалетом и ванной, если она не несущая, разрешено — но надо согласовать.

Особое внимание уделите кухне. Даже если стены не несущие, на их демонтаж могут распространяться запреты: например, если плита на кухне газовая или квартира однокомнатная

Сделать эскиз или проект

Некоторые виды перепланировки и переустройства можно согласовать по эскизу: берете копию плана и начинаете рисовать. Например, в Москве по эскизу можно согласовать демонтаж ненесущей стены на жилой площади. Основание — отсутствие этих работ в п. 2 и 3 приложения 1 к постановлению правительства Москвы № 508.

Далеко не все виды перепланировок согласуют по эскизу. Чаще требуется проект, который делают проектные организации с допуском СРО

Для сложного проекта — получить техническое заключение от проектировщиков дома

Если планируется снести хотя бы небольшой участок несущей стены, прорубить в ней дверной проем или сделать другую сложную перепланировку, придется получить разрешение от авторов проекта дома.

Не факт, что проектировщики дадут такое разрешение. Все будет зависеть от вашего проекта и состояния здания. Возможно, инженер приедет к вам для осмотра.

Узнать автора проекта дома можно, например, на сайте tipdoma.com. А если автор проекта неизвестен, обращаются в МНИИТЭП

Подать документы на согласование

Для согласования перепланировки потребуются:
— документ, удостоверяющий личность владельца квартиры;
— документы, подтверждающие права на квартиру;
— технический паспорт;
— заявление о переустройстве или перепланировке;
— эскиз или проект перепланировки;
— согласие всех владельцев;
— протокол общего собрания собственников многоквартирного дома, если перепланировка затрагивает общедомовое имущество, например подъезд.

Подавать документы нужно в согласующий орган. В каждом регионе он свой, например в Москве — Мосжилинспекция. Сделать это можно в МФЦ или через госуслуги

⚖️ Оспорить решение, если вам неправомерно отказали

Если в согласовании перепланировки отказали, владельцы квартиры могут в течение трех месяцев оспорить это решение через суд.

К пакету документов из шага 4 прикладывают любые другие доказательства своей позиции. Например, можно получить экспертное заключение Роспотребнадзора и Госпожнадзора о том, что перепланировка ничего не нарушает

⛏ Снести или возвести стену

Когда дали разрешение на перепланировку, можно приступать к ремонту — сносить, возводить или переносить стену.

Иногда работы начинают и до получения документов, а согласовывают перепланировку по факту. Но есть риск, что перепланировку не согласуют, и тогда собственника могут обязать через суд восстановить квартиру до первоначального состояния. И заодно могут выписать штраф 2000—2500 Р за самовольную перепланировку

📓 Получить новый технический план

После окончания перепланировки надо вызвать кадастрового инженера. Он зафиксирует все изменения, которые произошли в квартире, составит новый технический план квартиры, а в некоторых регионах также даст справку о завершенной перепланировке.

Обычно эту услугу предоставляют за 7 дней. Ее цена — от 900 Р в зависимости от региона. В Москве — 2400 Р

📋 Получить акт о перепланировке

Для этого нужно обратиться в районную администрацию со следующими документами:
— технический план квартиры;
— разрешение на перепланировку;
— договор на строительные работы с компанией, если ремонт делала компания;
— договор на технический надзор;
— акт проведения скрытых работ, если они проводились.

Межведомственная комиссия осмотрит квартиру и проверит, соответствует ли она тому плану, который согласовывали изначально.

Итог проверки — акт о произведенном переустройстве и (или) перепланировке. Его выдадут в течение 30 рабочих дней

📇 Обновить информацию в Росреестре

Последний этап — изменить информацию о квартире в Росреестре. Для этого нужно обратиться в МФЦ.

Для регистрации потребуется несколько документов в электронном виде:
— заявление о внесении изменений в кадастр;
— технический план квартиры;
— разрешение на ввод в эксплуатацию и те же документы, что нужны были для согласования перепланировки в шаге 4 .

Через 7 дней собственники получат выписку из ЕГРН с новым техническим планом квартиры

Подписаться на нашу рассылку

Еженедельно присылаем лучшие статьи: от покупок и ведения бюджета до дневников трат и инструкций на все случаи жизни

Если не следовать плану согласования перепланировки, можно:

Мария Коленкова

Загрузка

Есть еще один совет для тех кто уже сделал перепланировку.
Если Ваша перепланировка относится не к незаконной, а к несогласованной, то есть она выполнена в соответствии со всеми нормами, но вы ее не согласовали, то не нужно обращаться в разные мутные конторы, которые будут пугать Вас судами.
Весь порядок описанный в статье подходит даже в тех случаях, когда перепланировка выполнена несколько лет назад. Точно так же подаете заявление на согласование перепланировки с эскизом/проектом, ждете какое-то время (пару месяцев например) и подаете заявление об окончании работ.
В момент подачи заявления о согласовании перепланировки выезда на осмотр квартиры ДО перепланировки не происходит, ОМСУ только смотрит соответствует проект нормам и на основании этого выдает согласование. То есть никто не знает, что вы уже 3 года в перепланированной квартире живете. А даже если узнает – тот же процесс, подаете заявление, немного ждете и заявляете об окончании перепланировки. Даже если вам штраф за незаконную перепланировку выпишут, всё равно можно пойти официальным путем согласования без суда.
И еще, в статье перепутаны шаг 7 и шаг 8. План БТИ делается с актом на руках, ОМСУ при приемке перепланировки тех.план не требует и предоставлять его собственник на этом этапе не обязан

Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция

Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция

Если планировка квартиры устарела, ее можно изменить: снести одни стены, поставить другие. Согласование перепланировки требует времени (от четырех месяцев) и денег (десятков, а порой и сотен тысяч рублей — на стоимость влияет сложность и то, в каком регионе находится квартира). Поэтому многие делают перепланировку на авось и сильно рискуют: если о ней узнает администрация или управляющая компания, в лучшем случае они потребуют вернуть все как было. В худшем есть шанс лишиться квартиры.

Известный режиссер Тимур Бекмамбетов приобрел квартиру 226 кв. м в Москве, в доходном доме Мазинга, что в Малом Знаменском переулке. Здание построено в 1912 году и является объектом культурного наследия регионального значения.

Доходный дом К.К. Мазинга, Малый Знаменский пер., 7/10, стр. 2/Фото: um.mos.ru

Прежде чем заселиться, режиссер решил сделать в ней перепланировку и ремонт. Были демонтированы несущие перегородки, вскрыты полы. В декабре прошлого года комиссия установила, что произведенные изменения не совпадают с техническим паспортом помещения. Кроме того, в стенах исторического дома выявлены трещины. Перепланировку признали незаконной. Требования вернуть помещение в исходное состояние владелец проигнорировал, ремонтные работы продолжались. В итоге столичная мэрия потребовала изъять квартиру в судебном порядке.

«Местная администрация или УК вправе обратиться в суд, — отмечает управляющий партнер юридической компании “Позиция права” Егор Редин. — Если перепланировка будет признана не соответствующей нормам, собственника обяжут привести помещение в первоначальное состояние за свой счет. Если он этого не сделает в отведенные сроки, ему выпишут штраф, а квартиру выставят на торги».

Зачем согласовывать перепланировку:

— Чтобы получить актуальные документы для продажи квартиры.

— Если квартира куплена в ипотеку: в договоре заемщик обязуется согласовывать перепланировку с банком и соответствующими органами.

— Громкие работы рискуют привлечь внимание соседей, которые обратятся в управляющую компанию или администрацию.

— Чтобы не стать источником опасности, когда мокрые зоны (санузел) в вашей квартире окажутся над сухими зонами соседей (над жилыми комнатами).

— Чтобы дом попросту не рухнул — например, после демонтажа несущих стен.

Процесс согласования перепланировки сильно отличается в разных регионах. В Москве подать документы, заказать проект и получить разрешение удастся полностью удаленно. А в случае несложной перепланировки в доме типовой серии проект допускается взять бесплатно из регионального каталога. В других регионах придется обратиться в МФЦ или местную администрацию, а проект делать на заказ.

Шаг 1. Убеждаемся, что согласование необходимо

Есть довольно много работ, которые не являются перепланировкой. Их не надо согласовывать — сразу смело приступайте к ремонту.

— перегородки внутри квартиры без изменений;

— дверные и оконные проемы остаются на месте;

— двери на местах, предусмотренных на плане БТИ;

— конструкция пола не меняется;

— сантехника, трубы, газопровод — всё остается на своих местах.

При планировании ремонта ориентируйтесь на данные техпаспорта, советует управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум» Дмитрий Галанцев. Если в результате ремонта какая-то информация устареет, это придется согласовать.

Допустим, в техпаспорте указан материал, из которого сделаны полы, а вы решили сменить линолеум на ламинат. Или отмечено, что балкон не остеклен, а вы собираетесь его остеклить.

Важны и региональные особенности. «Замена остекления балкона или установка оконных решеток к работам по перепланировке или переустройству в Москве уже не относится, тогда как в Санкт-Петербурге замена остекления потребует проекта и согласования», — приводит пример эксперт. Региональные требования можно уточнить в местном комитете по архитектуре или МФЦ.

Читайте также:  Септик Упонор — производитель Uponor, виды и характеристики, принцип работы, монтаж, цена и где купить

Шаг 2. Заказываем проект перепланировки Если перепланировке все же быть, необходимо заказать проект. Составлять его имеет право только компания, у которой есть так называемый допуск СРО для выполнения проекта. СРО — саморегулируемая организация, фактически реестр профессионалов. Проверьте, есть ли компания в таком реестре или нет на сайте соответствующей СРО.

Составление проекта перепланировки — быстрая (от двух до десяти дней в зависимости от региона), но затратная часть процесса. Стоимость составления одного и того же проекта в разных компаниях отличается в разы. Не пожалейте времени и обзвоните максимальное количество проектных фирм в вашем регионе — это позволит сэкономить существенную сумму.

Москвичам повезло больше остальных — у них есть шанс получить проект бесплатно. «В Москве существует Каталог типовых проектов перепланировок в жилых домах массовых серий , откуда можно взять готовый проект. Но в регионах версий каталога, утвержденных местными муниципальными органами или жилищными инспекциями, нет», — комментирует Егор Редин.

Вместе с готовым проектом заказчику выдается техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке.

Работы, которые нельзя согласовать, — следовательно, их запрещено проводить:

  • снос несущих стен;
  • вывод радиаторов центрального отопления на холодный балкон или лоджию;
  • объединение жилой комнаты с холодной лоджией;
  • объединение газифицированной кухни с гостиной без установки двери;
  • организация мокрых зон над сухими;
  • демонтаж вентканала или объединение вентканалов кухни и санузла.

Шаг 3. Подаем документы на перепланировку

После получения проекта перепланировки собираем остальные документы и идем с ними (опять же в зависимости от региона) в МФЦ или местную администрацию, где перепланировками занимается межведомственная комиссия.

В Москве документы на перепланировку направляются удаленно, на сайте mos.ru: «Каталог услуг» → «Жилье, ЖКУ, двор» → «Документы» → «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме» → «Согласование».

  • проект перепланировки;
  • техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
  • заявление на перепланировку;
  • нотариально заверенное согласие совладельцев квартиры;
  • договор купли-продажи и акт приемки-передачи квартиры;
  • технический паспорт или поэтажный план, экспликация (выдаются в БТИ);
  • свидетельство о праве собственности.

Техпаспорт квартиры и свидетельство о праве собственности администрация получает самостоятельно в электронном виде благодаря межведомственному взаимодействию.

«На перечень требуемых документов влияет специфика помещения, расположение здания, его функциональное назначение и другие факторы. Например, иногда для согласования требуют обязательное разрешение МЧС, заключение санитарной экспертизы, технические условия управляющей компании на увеличение мощностей электричества или подведение инженерных сетей».

Егор Редин, управляющий партнер юридической компании «Позиция права»

После подачи документов ждем — ответ должен прийти в течение полутора месяцев (плюс-минус несколько дней). После получения разрешения на перепланировку наступает время ремонтных и перепланировочных работ.

Шаг 4. Работа со строительной бригадой

Наняв бригаду рабочих, придется строго следить, чтобы все изменения соответствовали утвержденному проекту. Иначе комиссия, которая будет принимать работу, заставит все переделывать.

Не торопитесь с отделкой: комиссии нужно предъявить голые стены — построенные или то, что осталось после сноса.

Решение о согласовании перепланировки действует в течение года с момента подписания. За этот год надо провести все работы и подать заявление на получение акта о выполнении работ.

Шаг 5. Приемка и завершающий этап

Принимать перепланировку придет комиссия, в большинстве регионов это межведомственная комиссия. После осмотра она выдает акт о перепланировке и решение, согласно которому все произведено по закону и в соответствии с проектом.

Но и на этом еще не все. Там же, в администрации, необходимо получить акт ввода перепланированного объекта в эксплуатацию, приложив решения комиссии и новый техпаспорт.

Теперь остается подать полученные разрешения в Росреестр для регистрации изменений. Проще всего это сделать в МФЦ.

Сроки и цены

Основные траты по согласованию перепланировки — проведение экспертиз и оплата услуг проектных организаций. Разброс цен очень большой: от бесплатного получения проекта из каталога в Москве до выплаты сотен тысяч рублей за экспертизы и проект сложной перепланировки в доме — памятнике архитектуры. Мелкие расходы (скажем, изготовление техпаспорта через сайт госуслуг) обойдутся в 2,4 тыс. рублей.

Сроки тоже связаны со сложностью перепланировки: могут понадобиться разные разрешения от компетентных органов. Процедура — от замеров и составления проекта до регистрации в Росреестре — занимает в среднем от четырех месяцев до года — такие сроки приводят эксперты.

Согласование перепланировки квартир перешло в онлайн. Что надо знать

Согласование перепланировки квартир полностью переведено в электронный формат, в бумажном виде документы больше не принимаются. Это позволит сократить сроки рассмотрения заявок. Рассказываем, что нужно знать

Фото: Andrew Angelov/shutterstock

С 21 августа узаконить перепланировку жилых и нежилых помещений в московских многоэтажках теперь можно только в электронном виде.

Рассказываем, что изменилось и как теперь узаконить перепланировку в квартире.

Как согласовывали перепланировку раньше

Любое изменение в планировке квартиры требует согласования (например, установка бытовых электроплит взамен газовых, дополнительные перегородки, перенос кухни и т. д.). Но прежде чем начать перепланировку в квартире, нужно ее узаконить.

На первом этапе необходимо получить технический паспорт жилого помещения в территориальном бюро технической инвентаризации (БТИ) и определиться с проектом перепланировки. Его может выполнить специализированная проектная организация, имеющая свидетельство СРО, или автор проекта дома. Кроме того, можно воспользоваться каталогом типовых проектов, одобренных Мосжилинспекцией.

На втором этапе нужно получить разрешение Мосжилинспекции на проведение самих работ. Заявление с необходимым пакетом документов надо было подавать в многофункциональный центр (МФЦ, для граждан) или жилищные инспекции (для юридических лиц).

Заключительный этап — проведение самих ремонтных работ с соблюдением всех необходимых условий и оформление акта о завершенных работах.

Что изменилось с 2020 года

С 21 августа услуга согласования перепланировки полностью переведена в электронный формат — документы в бумажном виде больше не принимаются. Это значит, что больше не нужно идти в МФЦ или жилинспекцию для подачи заявлений. При этом суть и этапы процедуры согласования перепланировки квартир не меняются.

Подать заявление на согласование перепланировки можно на официальном портале мэра Москвы mos.ru. Для этого нужно зайти в раздел «Жилье, ЖКУ, двор» и выбрать онлайн-услугу «Согласование переустройства, перепланировки помещения в жилом доме», заполнив необходимые поля и приложив нужные документы.

Вся информация о регистрации, сроках оказания госуслуги, приостановке и принятом решении по заявлению доступна в личном кабинете. Решение от Мосжилинспекции поступит тоже в электронном виде в личный кабинет. При желании решение Мосжилинспекции можно получить в бумажном виде. Для этого необходимо будет обратиться в МФЦ.

Сам электронный формат согласования перепланировки был внедрен около двух лет назад. Особенно востребованным он стал в пандемию, когда действовал режим самоизоляции. Москвичи могли получить услугу по согласованию перепланировки не выходя из дома.

Документы для перепланировки квартиры

Основные документы, необходимые для согласования перепланировки, — это заявление (.pdf.); правоустанавливающие документы на помещение; проект переустройства и (или) перепланировки помещения; технический паспорт жилого помещения и техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности перепланировки. С полным списком документов можно ознакомиться по ссылке.

Если понадобятся дополнительные документы (квитанции об оплате штрафа, правоустанавливающие документы или технический паспорт), их можно загрузить и сразу направить в Мосжилинспекцию через личный кабинет.

Также с 21 августа разрешается не предоставлять протокол общего собрания, если раньше его передавали на хранение в Мосжилинспекцию. Не потребуется журнал производства работ, если перепланировка не затронула несущие конструкции.

При этом при подаче онлайн-заявления необходимо иметь проектную документацию (проект перепланировки, техническое заключение) в электронном виде, подписанную электронной подписью. Как уточнили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе Мосжилинспекции, речь идет об электронной подписи именно проектной организации, а не собственника недвижимости. Портал госуслуг сам идентифицирует заявителя при входе в личный кабинет.

Сроки согласования перепланировки квартиры

Перевод в онлайн услуги по согласованию планировки позволит сократить сроки получения решения от Мосжилинспекции. Экономия может составить до семи дней, так как больше не будет тратиться время на пересылку документов между МФЦ и Мосжилинспекцией и посещение самих учреждений, пояснили в Мосжилинспекции.

Сейчас в среднем заявление на согласование перепланировки помещения рассматривается 20 рабочих дней. Если помещение находится в доме, являющемся объектом культурного наследия, или работы затрагивают архитектурный облик дома, то срок составляет 30 рабочих дней. Столько же потребуется на согласование перепланировки, если помещение находится на последнем этаже дома, включая мансарду или чердак.

Срок действия самого решения о согласовании перепланировки — один год с даты его подписания. За это время заявитель должен успеть провести все работы и подать заявление на оформление акта о завершенных работах. Заявление также нужно подать онлайн на mos.ru. В случае необходимости срок решения можно продлить. Сделать это можно один раз и не более чем на шесть месяцев.

После завершения работ проходит приемочная комиссия, которая оценивает соответствие проведенных работ. Если будут выявлены несоответствия произведенных работ, председатель комиссии выдает предписание об их устранении.

Если несоответствий нет, комиссия готовит проект акта о завершенной перепланировке и передает его должностному лицу Мосжилинспекции для дальнейшего оформления. Срок предоставления услуги — десять рабочих дней.

Снос стен при перепланировке возможен только при наличии плана и рассмотренного заявления

Снос стен при перепланировке возможен только при наличии плана и рассмотренного заявления (Фото: didesign021/shutterstock)

Сколько стоит согласование перепланировки квартиры

Сама по себе услуга согласования перепланировки бесплатна. В период своевременного согласования (до ремонта и переделок в квартире) взимается пошлина только за разработку технического паспорта в БТИ. Ее размер составляет в среднем 1 тыс. руб.

Значительную часть расходов в согласовании занимает подготовка проекта перепланировки. Ее стоимость варьируется от 15 тыс. до 40 тыс. руб. Разброс цен зависит от сложности работ — например, затрагивает ремонт несущие конструкции или нет. Если воспользоваться типовым проектом перепланировки, который представлен на сайте Мосжилинспекции, то услуга согласования будет полностью бесплатной.

Что делать, если вам отказали в перепланировке

Причин для отказа в согласовании перепланировок множество. Это может быть как невозможность проведения планировки (например, ремонт может нанести вред эксплуатации дома) и несоответствие проекта требованиям (ошибки в самом проекте), так и обычные формальности (неполный пакет документов, отсутствие подписи инженера и т. д.). Здесь можно ознакомиться с полным списком причин отказа.

В зависимости от причины отказа человек может действовать несколькими способами. Первое — выполнить требования Мосжилинспекции, например исправить ошибки в проекте или дослать недостающие документы. Второе — записаться на личный прием к руководителю жилищной инспекции и разобраться в сути вопроса. Последним этапом является разрешение ситуации в судебном порядке.

Мнение юриста. Степан Хантимиров, адвокатское бюро Asterisk:

— Новые правила можно оценить положительно, поскольку они упрощают процедуру согласования перепланировки. Также к заявлению больше не нужно прикладывать протокол общего собрания собственников помещений (если он раньше передавался на хранение в Мосжилинспекцию) и журнал производства работ (если в помещении не затрагиваются несущие конструкции).

Единственный минус, с которым могут столкнуться заявители, — необходимость иметь электронную подпись. Проект перепланировки и техническое заключение должны быть подписаны электронной подписью. В целом же порядок перепланировки остался прежним. Чтобы ее выполнить, нужно сделать проект, получить разрешение Мосжилинспекции на проведение перепланировки, провести перепланировочные работы и оформить акт о завершенных работах.

Ссылка на основную публикацию